Guide de l'Achat Immobilier au Cambodge pour les Etrangers

Avant tout, sachez que, oui, les étrangers sont autorisés à effectuer un achat immobilier au Cambodge, et c’est d’ailleurs une opération qui peut s’avérer très intéressante et lucrative, mais il est essentiel de comprendre les réglementations et les options disponibles. Pour vous aider, voici un guide détaillé sur l’achat immobilier au Cambodge.

Table des matières

Réglementation sur la propriété
Avantages de l’investissement immobilier au Cambodge
Cambodia My 2nd Home (CM2H) ou Golden Visa
Les meilleurs endroits pour acheter une propriété au Cambodge
Conseils pour un achat immobilier au Cambodge
Conclusion

Réglementation sur la propriété

Au Cambodge, la loi interdit aux étrangers de posséder directement du terrain mais n’interdit pas d’acheter un appartement dans un condominium. Il existe plusieurs options pour acquérir des biens immobiliers :

Condominiums : Les étrangers peuvent acheter des appartements en pleine propriété dans des immeubles, à condition que ces appartements ne soient pas situés au rez-de-chaussée, d’une part ( autrement dit, il possible d’acheter un appartement a partir du 1er étage ) et que 30% des unités de l’immeuble ( condominium ) soient détenues par des Cambodgiens.
Maisons et terrains: Pour l’achat de maisons ou de terrains, les étrangers doivent passer par des mécanismes juridiques spécifiques, car la loi cambodgienne interdit la possession directe de terres par des non-nationaux. Voici quelques options :

Création d’une société : Les étrangers peuvent créer une société avec un partenaire cambodgien, permettant à la société de posséder des terrains et maisons. Toutefois, l’étranger ne peut détenir que 49% des actions, ce qui nécessite une confiance dans le partenaire local.
Prête-nom ou société fiduciaire : Un étranger peut désigner un Cambodgien comme propriétaire légal du terrain via un accord fiduciaire. Bien que cette méthode soit courante, elle comporte des risques si la personne désignée n’est pas digne de confiance.
Mariage avec un citoyen cambodgien : Les étrangers mariés à des Cambodgiens peuvent acheter des terres, mais le titre de propriété sera au nom du conjoint cambodgien.
Le Leasehold ( ou location à longue durée ): Le système de leasehold au Cambodge offre aux investisseurs étrangers un accès sécurisé au marché immobilier local, avec des modalités adaptées aux besoins de location à long terme. Ce mécanisme juridique permet une occupation exclusive des biens sans transfert de propriété foncière, combinant flexibilité et potentiel de rendement.
- Informations principales sur le leasehold:
  - Cadre juridique et durées contractuelles du leasehold:
    Les baux de location immobilière au Cambodge se structurent autour de deux catégories principales :
    1. Baux courts (<15 ans) : Pas d’obligation d’enregistrement, négociables directement avec le propriétaire.
    2. Baux de longue durée (15-50 ans) : Nécessitent un enregistrement au Cadastre pour une protection juridique optimale.
    Les contrats renouvelables atteignent une durée cumulée maximale de 100 ans, selon l’article 244 du Code Civil. Une particularité locale permet aux accords signés avant 2011 de conserver des clauses de 99 ans sous l’ancienne loi foncière.
    Avantages pour les investisseurs étrangers:
    Possession exclusive : Usage du bien et des améliorations apportées pendant la durée du bail.
    Sécurité juridique : L’enregistrement cadastral bloque toute transaction foncière sans consentement du locataire.
    Régime fiscal avantageux :
    Absence de droits de timbre sur les baux enregistrés.
    Taxe de retenue à la source fixée à 10% sur les revenus locatifs.
  - Processus d’acquisition:
    Vérification du titre foncier : Confirmation de la propriété légale du bailleur via le Ministère de l’Aménagement du Territoire.
    Certification notariale : Authentification du contrat par un notaire ou les autorités locales (Sangkat).
    Enregistrement cadastral : Délai de 6 à 12 mois pour une protection contre les tiers.

Avantages de l’investissement immobilier au Cambodge

Le Cambodge présente des avantages significatifs pour les investisseurs immobiliers étrangers, combinant croissance économique dynamique, cadre juridique attractif et opportunités de rendements élevés. Le marché immobilier local se distingue par sa compétitivité régionale et des conditions favorables adaptées aux investisseurs internationaux.

Croissance économique et stabilité

Le pays affiche une croissance annuelle du PIB autour de 5,5 à 7%, ( source Statista ) soutenue par des investissements directs étrangers massifs. Cette dynamique stimule le développement des infrastructures, particulièrement visible à Phnom Penh où de nouveaux complexes résidentiels et commerciaux transforment le paysage urbain.

Opportunités d’investissement

Prix abordables : Les appartements dans la capitale oscillent entre 1 500 et 3 000 $/m², avec des rendements locatifs bruts atteignant 5 à 7% annuels.
Condominiums : Les étrangers peuvent posséder 70% des appartements (hors rez-de-chaussée) en pleine propriété, via des structures légales sécurisées.
Absence d’impôt sur les plus-values : Un avantage fiscal majeur comparé à d’autres destinations.

Cadre juridique avantageux

Le gouvernement facilite l’accès des investisseurs internationaux grâce à :

Des baux de 50 ans renouvelables pour l’usage des terrains
La possibilité de détention en dollars américains
Des trusts immobiliers permettant une gestion professionnelle et une protection juridique accrue

Facteurs attractifs complémentaires

Développement touristique : Les 2,3 millions de visiteurs annuels (2023) soutiennent la demande locative.
Coût de la vie bas : Facilitant l’implantation et la rentabilité des projets.
Exonérations monétaires : Libre circulation des devises et rapatriement des bénéfices sans restrictions.

Les projections restent positives avec une hausse anticipée des prix immobiliers et une demande locative en croissance, portées par l’expansion continue des secteurs touristique et manufacturier. Pour maximiser les rendements, les experts recommandent de privilégier les actifs résidentiels dans les zones urbaines en développement et les propriétés commerciales liées au tourisme.

Cambodia My 2nd Home (CM2H) ou Golden Visa

Cambodia My 2nd Home (CM2H) est un programme de visa lancé par le gouvernement cambodgien en juin 2022. Voici ses principales caractéristiques :

Visa de résidence de 10 ans renouvelable, avec entrées et sorties illimitées du Cambodge.
Investissement minimum requis de 100.000 USD, dont 50.000 USD dans l’immobilier approuvé et 50.000 USD de frais d’adhésion.
Possibilité de demander la citoyenneté cambodgienne après 5 ans de résidence.
Avantages inclus : permis de travail, ouverture de compte bancaire, enregistrement d’entreprise.
Pas d’exigence de résidence physique.
Couverture santé gratuite pendant 1 an.
Éligibilité pour les familles (conjoint et enfants).
Accès facilité aux pays de l’ASEAN.

Le CM2H vise à attirer les investisseurs étrangers et à promouvoir le développement économique du Cambodge. C’est actuellement la seule voie officielle pour obtenir un passeport cambodgien pour les étrangers.

Les meilleurs endroits pour acheter une propriété au Cambodge

Phnom Penh, entre tradition et modernité

Le Cambodge offre des opportunités immobilières diversifiées, avec des villes adaptées à différents profils d’investisseurs. Voici les principaux pôles d’intérêt en 2025 :

Phnom Penh : Capitale économique

Croissance annuelle du PIB : +5,8% en 2023, moteur de la demande immobilière
Marché des condominiums : Prix moyens de 1.500 à 3.000 $/m² avec rendements locatifs 5-7%
Zones stratégiques : Développement de complexes résidentiels haut de gamme et d’espaces commerciaux

Sihanoukville : Joyau côtier

Investissements chinois : Projets touristiques (villas de luxe, casinos) et autoroute Phnom Penh-Sihanoukville
Prix attractifs :
Appartements : 80.000 – 200.000 $
Villas : 200.000 – 500.000 $ avec rendements locatifs 10-12%
Risques : Volatilité du marché liée aux flux touristiques

Siem Reap : Pôle culturel

Atout majeur : Proximité des temples d’Angkor (6 millions de visiteurs annuels)
Opportunités post-COVID : Acquisition de biens à prix réduits et développement de résidences touristiques
Location saisonnière : Rendements élevés via plateformes comme Airbnb

Battambang et Kampot : Marchés émergents

Battambang :
Prix immobiliers 30% inférieurs à Phnom Penh
Potentiel dans l’immobilier rural lié au secteur agricole
Kampot :
Projet de port en eau profonde boostant l’économie locale
Architecture coloniale préservée attirant investisseurs et touristes

Facteurs clés à considérer

Cadre juridique : Possession étrangère limitée aux condominiums (70% par projet) et baux de 50 ans renouvelables
Dynamique régionale :
- Apercu par: Ville / Investissement moyen / Rendement locatif:
  Phnom Penh: Condominiums/commerce 150.000 – 500.000 $, rendement 5-7%
  Sihanoukville: Tourisme côtier 200.000 – 500.000 $, rendement 10-12%
  Siem Reap: Hébergement culturel 80.000 – 300.000 $, rendement 8-10%
- Les experts recommandent de diversifier les investissements entre résidentiel haut de gamme (Phnom Penh) et actifs touristiques (Sihanoukville/Siem Reap), tout en surveillant les réformes législatives en cours sur la propriété foncière.

Conseils pour un achat immobilier au Cambodge

L’achat immobilier au Cambodge nécessite une approche méthodique pour concilier opportunités et sécurité juridique. Voici les recommandations clés pour naviguer ce marché en pleine expansion :

Vérification juridique approfondie

Contrôler les titres de propriété via le Ministère de l’Aménagement du Territoire pour éviter les litiges fonciers
Privilégier les condominiums enregistrés avec « strata title », seul mode de propriété directe autorisé pour les étrangers (70% par projet)
Vérifier l’absence de charges (hypothèques, dettes) sur le bien via un notaire local ou avocat

Choix des professionnels

Recourir à un agent immobilier certifié pour bénéficier d’une expertise du marché local et des procédures
Sélectionner des promoteurs réputés avec historique de projets achevés pour limiter les risques
Engager un avocat spécialisé en droit foncier cambodgien pour examiner les contrats

Processus transactionnel sécurisé

Contrat préliminaire avec clause de dédit (1-10% du prix)
Audit notarial des documents (titre foncier, plans cadastraux)
Enregistrement cadastral sous 6 mois pour protection légale
Paiement échelonné (30% à la signature, solde après transfert)

Gestion des aspects financiers

Budget initial : Prévoir 5-10% de frais annexes (notaire, enregistrement)
Taxes :
4% de droit de mutation
10% sur les revenus locatifs
Financement : Prêts locaux à 8-12% d’intérêt annuel (garanties exigées)

Pièges à éviter :

Les promesses de propriété foncière directe (interdite aux étrangers)
Les accords verbaux non traduits en khmer/anglais
Les projets immobiliers sans permis de construire validé

Le marché cambodgien offre un potentiel attractif (croissance économique à +6% prévue en 2025), mais requiert une vigilance accrue sur les aspects légaux. Une approche structurée combinant expertise locale et « due diligence » rigoureuse reste la clé pour investir en toute sérénité.

Conclusion

En résumé, bien que l’achat immobilier pour les étrangers au Cambodge présente quelques défis, l’acquisition reste beaucoup plus simple et facile comparé à d’autres pays de l’Asie du sud-est tels que la Thaïlande, le Vietnam, l’Indonésie ou la Malaisie par exemple. Le Cambodge offre de nombreuses opportunités d’investissement attractives. Une bonne préparation et l’assistance de professionnels peuvent faciliter le processus et maximiser les chances de succès. N’hésitez pas à nous contacter si vous désirez des renseignements.

Guide de l’Achat Immobilier au Cambodge pour les Etrangers

Table des matières

Réglementation sur la propriété