Guide de l'Achat Immobilier au Cambodge pour les Etrangers

Le Cambodge a l’une des économies à la croissance la plus rapide d’Asie et les investisseurs immobiliers ont bien réussi au cours des dix dernières années.

C’est également l’un des derniers pays d’Asie du Sud-Est où il est encore relativement facile de créer une entreprise. Cela dit, comme il s’agit de l’un des derniers marchés frontaliers d’Asie, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver.

Les étrangers sont-ils autorisés à acheter des biens immobiliers au Cambodge ?

Les réglementations cambodgiennes en matière de propriété sont très similaires aux lois sur la propriété en Thaïlande et dans de nombreux autres pays d’Asie du Sud-Est. Au Cambodge, les acheteurs étrangers peuvent uniquement obtenir la pleine propriété de condominiums et ne sont pas légalement autorisés à posséder des terrains.

Comme l’indique l’article 16 de la “loi modifiée sur les investissements”, les personnes ayant la citoyenneté cambodgienne ou les entités cambodgiennes ont le droit de posséder des terrains. C’est aussi clair que cela. Cela dit, il existe des moyens pour les étrangers d’acheter ou du moins de contrôler la propriété des terres.

Acheter un terrain au Cambodge

Vous disposez de quatre moyens différents pour acheter un terrain au Cambodge. Le processus n’est pas sans risque, et il n’est pas simple si vous avez peu de connaissances du marché immobilier cambodgien.

C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier et à un agent immobilier réputé pour vous conseiller et vous aider tout au long du processus d’achat.

Examinons les 4 différentes options qui s’offrent à vous lorsque vous achetez un terrain en tant qu’étranger.

1. Acheter un terrain par l’intermédiaire d’une société cambodgienne

C’est probablement l’option la plus sûre pour acheter un terrain au Cambodge. Elle est également souvent recommandée dans d’autres pays, par exemple en Indonésie. N’oubliez pas que l’option consistant à créer une société nécessite évidemment un certain capital et du temps.

Les étrangers ne pouvant détenir qu’un maximum de 49 % des actions d’une société, veillez à créer la société avec des partenaires en qui vous avez confiance. Même si vous êtes un actionnaire minoritaire de la société, vous serez en mesure de contrôler la propriété du bien grâce à divers arrangements contractuels.

Bien entendu, il est important de faire preuve de diligence raisonnable et d’engager un avocat spécialisé dans l’immobilier pour vous aider tout au long du processus.

Effectuer une recherche de titres

Vous devriez effectuer une recherche de titres pour vérifier qui est propriétaire du bien et si des charges sont enregistrées à son encontre.

Pour protéger votre achat, vous pouvez, par exemple, ajouter un paragraphe à votre contrat de location (bail) stipulant que vous, en tant que locataire, devez donner votre consentement à toute vente de la propriété.

En outre, vous pouvez enregistrer un “avis de vente en bloc” auprès du bureau du cadastre. Celui-ci peut ainsi bloquer toute vente du terrain à moins que vous ne l’ayez autorisé.

2. Établir un contrat de location à long terme ou un bail ”Leasehold’.

Les acheteurs étrangers peuvent louer des terrains pour une période de 15 à 50 ans.

Dans certains cas, il est possible d’étendre le bail à 50 ans. Si le gouvernement cambodgien est propriétaire du terrain, la durée maximale du contrat (bail) est de 40 ans.

N’oubliez pas que l’une des priorités avant de conclure un contrat de location avec un propriétaire foncier est de vérifier le titre de propriété.

Le titre de propriété comprend des informations concernant

Vos droits de contrôler la propriété
Vos droits de vendre ou de louer la propriété
L’existence de toute charge ou hypothèque sur le bien.

3. Acheter des terres en obtenant la nationalité cambodgienne

Cette option est l’une des moins intéressantes car elle est sans doute la plus difficile et la plus longue.

Si vous voulez obtenir la nationalité cambodgienne, vous avez deux possibilités :

Résider au Cambodge pendant au moins 7 ans et démontrer une parfaite maîtrise de la langue khmère.
Faire un don ou un investissement important
Et en plus de cela, le Premier ministre doit approuver toute demande de citoyenneté, ce qui est assez rare.

4. Acheter un terrain avec un citoyen cambodgien

L’achat de terrains par l’intermédiaire d’un prête-nom local est une option courante pour les acheteurs étrangers.

En termes simples, l’achat par l’intermédiaire d’un prête-nom cambodgien signifie que vous signez un accord fiduciaire avec un citoyen cambodgien, qui vous donne tous les droits de contrôle sur le terrain.

En général, le propriétaire foncier hypothèque le terrain et vous le loue en tant qu’investisseur. De nombreux autres documents, généralement appelés “contrats de sûreté du nominee”, doivent être rédigés.

Ces contrats définissent vos droits de contrôle sur le terrain et réduisent au minimum le risque que le prête-nom vende, transfère ou loue le terrain à une autre personne.

Est-il sûr d’acheter un bien immobilier avec l’aide d’un prête-nom cambodgien ?

Cette méthode n’est pas sûre et n’est pas conseillée pour plusieurs raisons.

Premièrement, cette méthode n’est pas autorisée par le gouvernement. Elle peut conduire à un scénario dans lequel le gouvernement confisque votre terrain ou vous oblige à le vendre. Bien sûr, dans de nombreux cas, les autorités le tolèrent, mais on ne sait jamais ce qui se passera plus tard.

Deuxièmement, vous courez le risque que le candidat se “sauve” ou revendique la pleine propriété du terrain. Contourner la loi par le biais d’arrangements contractuels risqués n’est pas sans risque.

En outre, rien ne garantit que vous aurez votre mot à dire si vous décidez de vous adresser à un tribunal local.

Obtention de titres fonciers cambodgiens

Avant d’investir dans l’immobilier au Cambodge, vous devez connaître en profondeur les différents titres fonciers.

Il existe actuellement quatre titres différents :

Les titres souples
Titres durs
Titres Strata
LMAP

Il convient tout d’abord de mentionner que les étrangers ne peuvent pas légalement posséder de terrains avec des titres souples, à moins que la propriété ne soit détenue avec un titre en copropriété.

Qu’est-ce qu’un titre de propriété strata?

Les titres de propriété Strata sont utilisés pour les condominiums (ou copropriétés), où les unités sont détenues individuellement en pleine propriété.

Les propriétaires de ces unités partagent des espaces communs tels que : salles de fitness, piscines, aires de barbecue, terrains de jeux pour enfants, etc.

En tant que propriétaire d’un condominium, vous devez payer des frais de gestion mensuels pour couvrir les coûts de gestion du condominium. Vous pouvez acheter une unité dans un condominium dont le titre est souple, à condition qu’elle soit enregistrée dans un immeuble avec un titre de Strata.

Quelles sont les différences entre les titres souples et les titres durs ?

Les titres souples sont reconnus et enregistrés au niveau du registre foncier local, tandis que les titres durs sont enregistrés au niveau national (ce qui est préférable).

Néanmoins, les titres souples ont été largement préférés et le plus souvent utilisés. Actuellement, environ 70 % des propriétés dans les grandes villes ont des titres souples, tandis que ce chiffre atteint 80 % dans les zones rurales.

Avantages des titres souples ( soft title ): Si vous achetez une propriété avec un titre souple, le processus de transfert sera plus rapide et plus facile. En outre, vous pouvez éviter la taxe de transfert de 4 % qui s’applique aux propriétés à titre définitif.

Inconvénients des titres souples ( soft title ): Il existe un inconvénient majeur si vous décidez d’acheter un bien avec un titre de propriété souple : vous ne pouvez pas obtenir d’hypothèque et il y aura moins d’informations sur le bien et ses propriétaires précédents.

Avantages des titres durs ( hard title ): Les titres en dur sont de plus en plus accessibles aux acheteurs étrangers et présentent de nombreux avantages, notamment une meilleure protection et davantage d’informations sur le propriétaire précédent.

Qu’est-ce que LMAP?

LMAP est l’acronyme de Land Management and Administration Projects et constitue l’option la plus sûre et la plus transparente en matière de propriété foncière.

La Banque mondiale a lancé le projet LMAP en 2002, avec pour principal objectif d’utiliser un système efficace pour enregistrer les propriétés et protéger les propriétaires locaux.

En utilisant un système efficace et transparent pour enregistrer les terres, le pays peut éviter les problèmes d’expulsion involontaire et d’accaparement des terres qui se produisaient fréquemment dans le passé.

Processus d’achat de biens immobiliers au Cambodge

Avant d’acheter un bien immobilier, il est important de connaître le processus et les différentes étapes. Examinons les différentes étapes de l’achat d’un bien immobilier sur le marché secondaire.

Effectuer une recherche de titres. Une fois que vous avez trouvé une propriété appropriée avec l’aide d’un agent immobilier, vous devez effectuer une recherche de titres. Comme expliqué précédemment, il est important de s’assurer qu’aucune charge n’est attachée au bien et de vérifier qui sont les anciens propriétaires.
Contacter le conseil communal local. En plus de vérifier le titre de propriété, allez à votre conseil communal et demandez plus d’informations sur la propriété. Le premier conseil communal a été élu en 2002. En bref, il se compose de 5 à 11 personnes et est chargé de travailler, entre autres, au développement des infrastructures, aux services de santé et à la protection de l’environnement. Veillez à obtenir une copie de l’identification de la personne agissant au nom de la société qui vend le bien, si vous achetez le bien à une société (et non à une personne privée). Cette personne doit être autorisée à présenter la société vendeuse au bureau du cadastre. Demandez les documents qui le prouvent. Le ministère du commerce devrait avoir délivré un certificat auparavant. Assurez-vous de recevoir une copie authentique de ce certificat.
Paiement de l’acompte. Une fois que vous avez trouvé un bien qui répond à vos critères, vous devez préparer un dépôt équivalent à 10 % de la valeur du bien. À ce stade, vous avez déjà géré la plupart des étapes du processus. La prochaine étape consiste pour vous et le vendeur à vous rendre au bureau du cadastre et à recevoir les documents nécessaires à la transaction. Avant que le Khan puisse transférer votre nom sur le titre de propriété, le vendeur doit présenter le titre de propriété original, appelé acte de propriété. En général, le bureau du cadastre a besoin d’un mois pour préparer les documents, signés et prêts à être soumis.
Paiement de la taxe de transfert. Une fois que vous avez reçu les documents du bureau du cadastre, vous devez vous rendre au bureau général des impôts, qui se chargera du paiement des droits de mutation. Le vendeur vous accompagnera pour une nouvelle visite au bureau du registre foncier afin de signer le contrat d’achat. N’oubliez pas d’apporter le reçu que vous avez reçu lorsque vous avez payé le droit de mutation, car il vous sera demandé. Après environ 5 jours ouvrables, le bureau du registre foncier enverra les documents finaux au bureau foncier municipal, qui émettra à son tour un certificat de titre à votre nom. La réception des documents définitifs peut prendre jusqu’à trois semaines.

Acheter des appartements (condos) au Cambodge

Certains investisseurs ont réussi à acquérir et à contrôler des terrains par le biais de sociétés locales ou de structures nominées.

Mais l’option la plus facile et la plus sûre pour les étrangers est d’acheter des logements en copropriété ou des propriétés commerciales qui ont un titre de copropriété.

Les appartements en pleine propriété sont accompagnés d’un titre de copropriété, ce qui signifie que vous aurez la pleine propriété du bien.

Quels sont les avantages d’acheter un appartement ou condo ?

Tout d’abord, les condominiums sont entretenus par des sociétés de gestion immobilière spécialisées.

Vous pouvez être à l’autre bout du monde pendant que quelqu’un gère les locations et les réparations éventuelles pour vous sans aucun problème. Sans compter que les condominiums bénéficient d’une sécurité 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 et de nombreuses commodités que de nombreux étrangers recherchent.

Important à noter :

Les rendements locatifs peuvent être élevés.
Vous pouvez utiliser des dollars américains pour les transactions immobilières
Les appartements sont nettement moins chers que dans les pays occidentaux
Vous êtes propriétaire du logement sans avoir à prendre de risques avec des contrats risqués.

Certains étrangers parlent parfois des avantages d’acheter des immeubles commerciaux (shophouses) au Cambodge. Même si ces immeubles commerciaux offrent un rendement supérieur de quelques pour cent à celui des appartements, la majorité des acheteurs étrangers préfèrent les condos.

Ce type de personne a tendance à vivre dans des appartements dans des pays et des villes plus développés. Ils ne sont tout simplement pas à la hauteur de leurs prétentions.

Les développements futurs seront consacrés aux condominiums.

Le gouvernement cambodgien remplace rapidement les anciens bâtiments par de nouveaux immeubles en copropriété et des bâtiments commerciaux. Une transformation similaire a été observée à Shanghai il y a dix ans.

Un article de Bloomberg le mentionne en 2018 (traduit de l’anglais):

“Aujourd’hui, une ville (Phnom Penh) autrefois connue pour ses villas coloniales françaises et sa “nouvelle architecture khmère” moderniste des années 1960 devient méconnaissable. Les structures patrimoniales sont remplacées par de coûteuses tours d’habitation en copropriété dans une ville où le revenu médian des ménages n’est que d’environ 11 000 dollars par an.”

Le développement futur sera consacré à de nouvelles copropriétés, à des bâtiments commerciaux et à des projets d’infrastructure. Nous observons la même transformation dans des endroits comme Manille, Bangkok et Ho Chi Minh Ville.

Quels sont les risques liés à l’achat d’un bien immobilier au Cambodge ?

Récemment, le marché des appartements à Phnom Penh a été assez volatile et en phase de bulle, principalement en raison de la spéculation et d’une offre élevée, sans compter la pandémie de Covid 19. Les prix ont chuté jusqu’à 50 % au cours du premier semestre de 2020.

L’acquisition d’unités dans des projets immobiliers neufs ou sur plan dans des emplacements de choix reste probablement votre meilleure option si vous souhaitez acheter des biens immobiliers au Cambodge. Le processus d’acquisition d’appartements existants est trop complexe et vous devez traiter avec des “partenaires” locaux, ce qui comporte des risques.

Que vous disposiez d’une somme d’argent considérable ou d’un petit budget à investir, pourquoi chercher des maisons commerciales coûtant entre 50 000 et 100 000 USD dans l’un des pays les moins prospères d’Asie ? Le marché des condominiums à Phnom Penh s’adresse principalement aux étrangers, tels que les expatriés occidentaux et les acheteurs chinois.

Nous aspirons tous à un niveau de vie élevé lorsque nous séjournons en Asie.

Obtenir un prêt immobilier au Cambodge

Les banques accordent rarement des prêts aux étrangers qui veulent investir au Cambodge, et il est pratiquement impossible d’en obtenir un sur place.

Au lieu de cela, la grande majorité des investisseurs achètent des biens immobiliers avec leurs propres fonds. Si vous avez besoin d’un financement, il peut être intéressant de parler aux promoteurs immobiliers pour voir quelles sont les options qui s’offrent à vous.

Les prix de l’immobilier au Cambodge

Le Cambodge est connu pour avoir l’un des marchés immobiliers les moins chers d’Asie.

Les prix moyens sont d’environ 2 000 à 3 000 USD par mètre carré pour les appartements dans les zones de premier ordre, tandis que les nouveaux condos de luxe peuvent être vendus pour 5 000 USD par mètre carré. Vous pourrez acheter un bien immobilier à un prix moyen de 1 000 à 2 000 USD dans les zones périphériques, ce qui correspond aux prix de l’immobilier en Indonésie par exemple.

Cependant, il est préférable d’opter pour des propriétés dans des zones de premier ordre pour une croissance future du capital.

Selon IPS Cambodia, l’une des plus grandes agences immobilières du pays, les prix en 2019 étaient les suivants :

Centre-ville

Terrain résidentiel par m² : 2 500 USD
Terrains commerciaux au m² : 5 000 USD
Studio : 120 000 USD
Appartements avec une chambre à coucher : 150 000 USD
Appartements avec 3 chambres à coucher : 350 000 USD
Villas de 3 chambres à coucher : 600 000 USD

En dehors de la ville

Terrain résidentiel par m² : USD 100
Terrain commercial par m² : 300 USD
Studios : 40 000 USD
Appartements avec une chambre à coucher : 60 000 USD
Appartements avec 3 chambres à coucher : 120 000 USD
Villas de 3 chambres à coucher : 150 000 USD

Impôts fonciers au Cambodge

Alors que le droit de timbre des acheteurs n’a jamais été aussi élevé dans des endroits comme Singapour et Hong Kong, atteignant jusqu’à 20 ou 30 %, les taxes immobilières sont assez faibles au Cambodge.

Si vous achetez des unités dans des projets immobiliers hors plan, vous serez souvent exempté du paiement de certaines taxes, comme l’impôt sur les plus-values.

Vous trouverez ci-dessous un résumé des impôts et taxes à payer à ce jour :

TVA: Lorsque vous achetez un appartement directement auprès d’un promoteur, une TVA de 10 % est appliquée. Parfois, les promoteurs incluent la TVA dans le prix de vente final.

Droits de transfert. Le droit de mutation est de 4 % et est payé lors de l’achat de la propriété.

Impôt foncier. L’impôt foncier est de 0,1 % et est payé annuellement. Les montants jusqu’à 25 000 USD sont exonérés de la taxe, vous pouvez donc déduire ce montant en premier. En outre, le gouvernement multiplie le montant imposable par 80 %, ce qui réduit la charge fiscale.

Impôt sur les revenus locatifs. L’impôt sur les revenus locatifs est de 10 % et est payé annuellement.

Taxe sur les plus-values. Un impôt sur les plus-values de 20 % est payé par les sociétés et versé lors de la vente de biens immobiliers. Les particuliers ne doivent pas payer d’impôt sur les plus-values.

Location de biens immobiliers au Cambodge

Vous n’aurez pas trop de difficultés à louer une propriété au Cambodge et un agent immobilier local peut vous aider à trouver et à gérer les locataires.

En principe, cela peut être fait par le même agent qui vous a aidé à acheter la propriété et il gérera toute la communication avec les locataires.

Les rendements locatifs

Les entreprises internationales ont des plafonds de loyer élevés, et il n’est pas rare que les propriétaires louent jusqu’à 1 200 à 1 500 dollars par mois pour des unités à deux chambres. De nombreux promoteurs proposent des programmes avec des revenus locatifs garantis, ce qui peut être très intéressant.

Le Cambodge est connu pour avoir certains des rendements les plus intéressants de la région, atteignant souvent 7-8% à Phnom Penh.

Cela dit, les statistiques publiques sur les rendements locatifs font souvent défaut, et les investisseurs et les défenseurs de la cause partagent souvent des chiffres basés sur leur expérience personnelle et/ou le bouche-à-oreille.

Les meilleures villes pour acheter une propriété

Le Cambodge étant petit en termes de superficie et de population, ce sont principalement trois villes qui suscitent le plus d’intérêt de la part des acheteurs de biens immobiliers.

Phnom Penh.

Il est tout à fait logique que Phnom Penh soit en tête de liste. Phnom Penh est le centre névralgique du royaume et accueille le plus grand nombre d’expatriés. La plupart des multinationales y ouvrent des bureaux et des usines et l’industrie touristique se développe. Il convient de noter que Phnom Penh dépend largement des investissements chinois. Quant aux quartiers et districts, les suivants devraient vous intéresser.

Daun Penh.

Daun Penh abrite le quartier financier de Phnom Penh et les principales institutions bancaires. Vous y trouverez principalement des propriétés “locales”, mais des condominiums font également leur apparition, comme le Chateaudo Condominium, l’Aura Condominium et le Sky Apartment.

En raison de son emplacement idéal, nous verrons inévitablement d’autres condominiums se construire dans ce quartier si l’économie cambodgienne continue de croître.

Attention aux risques d’investir dans des unités établies et anciennes. Les promoteurs chinois et locaux feront tout leur possible pour s’emparer des terrains centraux et précieux.

Ces sociétés seront impitoyables dans leur expansion et le gouvernement n’aura guère son mot à dire lorsqu’elles décideront de démolir les vieux bâtiments, ce qui peut se produire presque du jour au lendemain.

7 Makara.

7 Makara est moins cher que Daun Penh et situé vers l’ouest de la capitale et également plus loin du fleuve.

Cela dit, nous constatons une plus grande activité commerciale avec l’apparition de cafés, de bars et de boutiques. Le 7 Makara devrait vous intéresser si vous recherchez des prix immobiliers plus bas et si vous avez un peu plus de goût pour le risque.

Sihanoukville.

Sihanoukville a une assez mauvaise réputation depuis quelques années, principalement due à l’afflux important de touristes qui viennent faire la fête. Ce n’est pas vraiment mérité et la ville possède des plages de sable blanc d’une beauté étonnante, mais les prix de l’immobilier augmentent rapidement.

Sihanoukville attire surtout des investisseurs et des touristes chinois et certains disent que la ville est le prochain Chinatown du Cambodge.

Siem Reap.

Siem Reap attire chaque année un nombre considérable de touristes en raison du temple d’Angkor Wat et reste l’un des lieux incontournables d’Asie.

Comme Siem Reap est l’un des plus grands pôles d’attraction touristique du Cambodge, la création d’emplois et d’opportunités supplémentaires suivra.

L’achat d’une propriété à Siem Reap peut donner lieu à des rendements intéressants, car la ville est appelée à se développer encore davantage à l’avenir.

Kampot et Kep.

Kampot, capitale de la province du même nom, et la ville côtière de Kep sont situées sur le littoral sud du Cambodge, à l’est de Sihanoukville et près de la frontière vietnamienne.

Les deux villes sont proches l’une de l’autre et partagent la plupart des mêmes sites et attractions touristiques, bien que certaines soient plus proches de l’une ou l’autre ville.

Cette région du sud du Cambodge est en pleine expansion et offre une excellente opportunité d’investir dans l’immobilier, certainement dans le projet Golf Harmony Villas & Apartments.

EN CONCLUSION

Les étrangers sont autorisés à acheter une propriété en étant propriétaire à 100% (pleine propriété) au Cambodge, des condominiums, des appartements ou des bureaux, tant que la propriété n’est pas située au rez-de-chaussée d’un immeuble et qu’au moins 30% des autres propriétés de l’immeuble appartiennent à des Cambodgiens (quota).
Pour acheter une propriété au Cambodge, tout ce dont vous avez besoin est un passeport et un visa en cours de validité. Cependant, nous vous recommandons fortement de faire appel à quelqu’un pour vous conseiller tout au long du processus, comme un agent immobilier ou un avocat.
Il est important d’effectuer une recherche de titres avant d’acheter une propriété. Nous pouvons vous aider avec cela. N’hésitez pas à nous contacter.

Bien que la loi cambodgienne interdit aux étrangers de posséder des terres, il existe certaines possibilités. Si vous êtes intéressé, veuillez nous contacter.

Source: Asiapropertyhq | Publication Octobre 14, 2020

Guide de l’Achat Immobilier au Cambodge pour les Etrangers